03.07. 2013 • Hypotéka je závazek na velkou část lidského života. Když se lidé rozhodnou pro takto závažný krok, nejspíš se v tu chvíli domnívá, že v nemovitosti, do které chce investovat takové množství peněz, bude žít třeba i po zbytek svého života. Osud je ale zrádný, a jeden nikdy neví, jakou překážku mu postaví do cesty. Může se tak stát, že se člověk dostane do tak tíživé finanční situace plné horentních dluhů, že není žádná cesta ven. V takovém případě bývá jedinou možností prodej nemovitosti. Přeci jenom její vlastník nemá prostředky na provoz ani na splácení nemovitosti a rozhodne se přestěhovat do bytu. Kromě finančních problémů může nastat třeba i rozvod manželů, kteří měli nemovitost zatíženou hypotékou ve společném jmění a nemohou se dohodnout, komu připadne. Možností, jak dojít k myšlence prodeje nemovitosti s hypotékou je mnoho, a nabízejí následující řešení:
1) Předčasné splacení hypotéky
Pokud má vlastník nemovitosti dostatek prostředků, představuje předčasné splacení hypotéky nejlepší možné řešení. Samozřejmě ideální je mít dostatek financí z vlastních zdrojů. Když je nemá, je možné hypotéku splatit pomocí nové založené hypotéky, kterou si vezme sám na sebe. V první řadě je důležité kontaktovat bankovní instituci s požadavkem souhlas s předčasnou splátkou úvěru a souhlas s prodejem nemovitosti. Tím nejideálnějším momentem je chvíle po skončení fixace úrokové sazby. To proto, že v tomto okamžiku banka neuvalí na předčasné splacení vysoké sankční poplatky. Každopádně je třeba si tuto dobu pečlivě hlídat a minimálně třicet dní před skončením fixačního období banku informovat. Pokud není z nějakého důvodu možné počkat až do konce fixačního období, připravte se na tučný poplatek za předčasné splacení hypotéky. Poplatek sice činí „jen“ několik procent ze zbývající části úvěru, jelikož se ale hypoteční úvěry pohybují v řádech milionu korun, může jít tento poplatek do desetitisíců. A to už se pořádně nevyplatí. V případě, že i tak hodlá vlastník zatíženou nemovitost prodat, lze tuto situaci řešit tím, že si kupující zažádá o hypoteční úvěr u stejné bankovní instituce, u které ho má prodávající. Z pohledu banky jako věřitele by došlo pouze ke změně vlastníka nemovitosti, kdy hypotéka by byla v podstatě splácena dál, jen někým jiným. V takovém případě by se nemuselo řešit zástavní právo, které má bankovní instituce k dané nemovitosti. Pokud by ale došlo k tomu, že by si kupující vzal hypotéku u jiné banky, vznikla by nepříjemná situace, kdy by měly k jedné nemovitosti zástavní právo rovnou dvě bankovní instituce. Banky totiž mají právo si toto právo ponechávat až plného uhrazení zbývajícího dluhu.
2) Prodej nemovitosti i s hypotékou
Pokud je pro vás předčasné splacení hypotéky nereálné, můžete se pokusit prodat nemovitost zatíženou hypotékou. Hypoteční úvěr tak přechází na kupujícího. Nejprve je ale třeba dodržet daný postup. Za prvé, všechny tři strany (prodávající, kupující a banka poskytující úvěr), musí souhlasit s tím, že hypotéka přejde na kupujícího se vším všudy, včetně stávajících podmínek (doba fixace, splatnosti, úrok,…).
Aby bylo možné prodat nemovitost i s hypotékou, je základním předpokladem dostačující bonita kupujícího. Kupující v podstatě prochází úplně tím samým procesem, jakým jste procházeli vy jako nový žadatel. Jediný podstatný rozdíl spočívá v tom, že kupující už nemusí platit poplatek za vyřízení žádost o hypoteční úvěr (ten už je zaplacený), ani nemusí předkládat odhad ceny nemovitosti.
Poté přichází na řadu samotný prodej nemovitosti. S kupujícím se domluví cena nemovitosti, od které se následně odečte výše hypotéky, kterou je ještě třeba doplatit. Zbylou část nedostane přímo prodávající, ale je uložena u banky, nebo u notáře. Zde je uložena do té doby, než proběhne zápis do katastru nemovitostí. Poté už je k dispozici prodávajícímu.
V případě zvolení této možnosti se připravte na to, že za převod hypotečního úvěru na kupujícího si banky stanovují poplatek, který se většinou pohybuje v řádu tisíců korun. Je to ale přeci jenom o dost výhodnější, než možnost předčasného splacení hypotéky v době fixace.
3) Refinancování hypotéky
Tato možnost je nejvhodnější, pokud splácíte hypotéku podle zastaralých a nevýhodných podmínek, přičemž na trhu už jsou k dispozici mnohem výhodnější nabídky. Právě z tohoto důvodu může kupující odmítat tuto hypotéku převzít a splácet. Nevýhoda je v tom, že zaplatíte nemalé poplatky za předčasné splacení, a navíc musíte zaplatit poplatky za vyřízení nové hypotéky. Z tohoto důvodu je tento proces velice finančně i časově náročný.
Postup je v tomto případě následující:
a) Kupující si vybere pro něj nejvýhodnější hypoteční úvěr, přičemž za něj ručí vaší nemovitostí.
b) S bankou sepíše smlouvu o zástavním právu k nemovitosti. Tato nová banka se tak stává druhým zástavním věřitelem v pořadí (první je banka, u které má prodávající sjednanou stávající hypotéku).
c) Nyní proběhne proces splacení původní hypotéky. Banka zvolená kupujícím povolí bance prodávajícího čerpání úvěru, aby mohla být první hypotéka splacena. Banka prodávajícího poté vystaví potvrzení o splacení hypotéky a zániku pohledávky. Tento fakt je zapsán do katastru nemovitostí, čímž zaniká zástavní právo banky k nemovitosti a banka kupujícího se tak stává jediným zástavním věřitelem.
Tento proces je opravdu velmi složitý, proto je mnohem výhodnější (časově i finančně) pokusit se o převod stávající hypotéky na kupujícího. Pokud se to nepodaří, snažte se svoji nemovitost prodat až na konci doby fixace úrokové sazby. Jinak by vám totiž hrozily nemalé sankce za předčasné splacení hypotéky.
