26.02. 2016 • Dražba nemovitosti v exekuci je pro dlužníka tím nejméně chtěným důsledkem exekučního řízení. Ale dražbě nemovitosti se přesto dá předejít, stačí znát průběh celého procesu a vlastní možnosti. Právě tímto směrem se bude ubírat náš článek, díky němuž se snad dlužníci budou moc lépe zorientovat v problematice.
Co je to "dražba"
Dražba je vlastně formou prodeje majetku. Ve většině případů jde o věci movité, nemovitosti, pozemky nebo podniky. Prodej je založen na principu, že zájemci o koupi postupně přihazují nad vyvolávací cenu. Tato cena je běžně výrazně nižší, než jaká je tržní hodnota prodávaného. V některých případech se dokonce může začínat i od nuly.
Jak dochází k dražbě nemovitostí v exekuci a její průběh
K dražbě nemovitosti v exekuci dojde ve chvíli, kdy dlužník nezaplatí svoje dluhy a exekutor mu následně nemovitý majetek obstaví.
Celý proces probíhá tímto způsobem:
1. Pokud se dlužník s věřitelem nedohodne na vyhovujícím řešení splátky dluhů, pak může věřitel situaci řešit za pomoci exekuce. Nejprve však musí získat tzv. exekuční titul, jímž může být rozhodčí nález. Možností, jak se dostat k exekučnímu titulu, je tedy mnohem víc.
2. Posléze může věřitel podat návrh na exekuci. Na jejím základě exekutor do patnácti dní kontaktuje soud, jenž bude o exekuci rozhodovat. Toto rozhodnutí soud musí udělat do patnácti dní.
3. V případě, že je výsledek kladný, jsou o tomto kroku informovány exekutorem obě strany. Zároveň exekutor podává návrh na zápis exekuce do katastru nemovitostí. Zápisem exekuce k dané nemovitosti dojde k omezení práv vlastníka. Ten nemůže nemovitost prodávat, darovat a ani dělat další obdobné právní kroky. Běžně užívání nemovitého majetku však omezeno není, takže v bytě či domě může i nadále bydlet.
4. Zápisem exekučního řízení do katastru nemovitostí se předmětná nemovitost výrazně přibližuje k dražbě, nicméně i přesto stále ještě existuje možnost, že se exekutor s dlužníkem dohodne a k dražbě nemovitosti nakonec nedojde. Podmínkou však je úplné zaplacení dluhů nebo minimálně dohoda o jejich postupném splácení ve formě splátkového kalendáře. Exekutor většinou souběžně nechává znalce, aby určil cenu nemovitosti, aby byl přehled, na jaké cifře by se mělo začít s dražbou nemovitosti.
5. Jestliže se dlužník s exekutorem nedohodne, následuje vyhlášení dražby. K tomu slouží dražební vyhláška, která musí splňovat zákonem stanovené náležitosti. Chybět nesmí místo, datum a čas dražby, popis předmětu dražby, vyvolávací cenu a dražební jistinu.
6. Exekutor musí zajistit, aby dražební vyhláška došla až k dlužníkovi, jeho manželce či manželovi a dalším subjektům, jichž se celá exekuce bezprostředně dotýká. Exekutor musí zveřejnit dražbu na úřední desce exekutora, alternativně prostřednictvím obecního úřadu. Dražby se též dají najít na webu Exekutorské komory České republiky, který se nachází na adrese www.portaldrazeb.cz.
7. Ve stanoveném termínu dojde k avizované dražbě, jíž se může zúčastnit úplně kdokoliv. Ovšem velice častou podmínkou účasti bývá složení dražební jistiny, což je určitý finanční obnos. To má za cíl vyřazení falešných zájemců, kteří by následně neměli dostatečné množství peněz ke koupi. Dražba může probíhat fyzicky, ale v poslední době už dražby probíhají i elektronicky za pomoci internetu.
8. Při dražbě obecně platí, že nejvyšší nabízená částka je vítězná. Prodejní cena může dokonce převýšit odhad ceny nemovitosti, který byl vypracován, nicméně častěji se stává, že nemovitost se prodá za mnohem nižší cenu, než jaká byla odhadnuta. Pakliže je cena nižší, vydělá na tom kupující a původní majitel prodělá.
9. Vítěz dražby nemovitosti v exekuci je povinný do určité doby zaplatit kupní cenu. Posléze dojde k převodu nemovitosti na nového majitele a k vymazání zápisu o exekuci z katastru nemovitostí.
10. Pokud by vydražená cena nemovitosti pokryla veškeré dluhy, může být exekuční řízení skončeno. V negativním případě má dlužník ještě větší problém, než původně předpokládal, protože i nadále musí splácet zbytek dluhů. Jestliže již exekutor nemá nic, co by mohl zabavit a prodat, nejčastěji se situace řeší exekučními srážkami z platu.
Na co se nevyplatí spoléhat
Část dlužníků, kteří byli postiženi exekucí, se snaží udělat na exekutory dojem různými psychologickými nátlaky. Takové snažení je však naprosto zbytečné a v konečném důsledku nemá na rozhodnutí exekutor žádný vliv.
Důvody pro to jsou dva. Za prvé: exekutor postupuje pouze v souladu s právními nařízeními, která nesmí porušit. Jinak by se totiž dostal do problémů s věřitelem, jehož zastupuje. Za druhé: exekutor má za svou práci poměrně dobré peníze, přičemž jeho odměna je přímo závislá na tom, jak zdárně se mu podaří provést exekuci.
Co může dlužník proti dražbě nemovitosti udělat
Jestli už byla nařízena exekuce na nemovitost, zbývá jen minimum možností. V podstatě se dá vycházet z toho, jestli má dlužník k dispozici ještě nějaký další majetek nebo příjmy. Těmi by pak mohl dokázat „vyplatit“ nemovitost určenou k dražbě v důsledku uvalené exekuce.
Vlastní peníze
V případě, že se dlužníkovi podařilo nějak zdárně ukrýt peníze před exekutorem, pak může dluhy před dražbou zaplatit. Ovšem taková varianta v reálném životě příliš častá nebývá, protože oficiální úspory exekutoři většinou stihnou zabavit mezi prvními. Navíc objem takových skrytých financí nebývá příliš velký.
Prodej movitého a nemovitého majetku
I zde nejde o příliš reálnou variantu. Exekutor většinou movitý majetek též zabavuje, nicméně může nastat situace, kdy dlužník zavčasu převedl např. drahé vozidlo na někoho jiného. Obdobná situace může nastat i u nemovitosti. Poté by bylo možné tento majetek rozprodat a uhradit dluhy nebo jejich část.
Finanční pomoc od příbuzných či známých
Může se stát, že dlužník má bohaté příbuzenstvo nebo přátele a známé, které požádá o půjčení peněz a oni ho vyslyší. V případě, že se dlužník dříve styděl si o peníze říci, nyní již nastává čas k zahození hrdosti a požádání o pomoc v nouzi nejvyšší. Půjčka od blízkých bývá často výhodná nebo dokonce bezúročná.
Půjčka na exekuci
Každý neví, že existují nebankovní společnosti, u nichž lze získat speciální finanční produkt, jímž je půjčka na exekuci. Ta má samo sebou přísnější pravidla, než je tomu v případě běžných půjček. I přesto však může taková půjčka přijít vhod.
Jednou ze společností, která taková půjčky poskytují, je i Acema. U ní si můžete zapůjčit až 300 000 Kč. Velkou výhodou je i fakt, že půjčka Acema může být využita na úhradu dluhů až u 3 exekutorů! Za půjčku se sice ručí nemovitostí, nicméně dlužník má zdarma profesionální poradenství a kalkulaci. Také není nutné platit žádné zbytečné skryté poplatky.
Dražba nemovitostí v exekuci je v zásadě až tím posledním krokem k tomu, aby se věřitel dostal ke svým penězům. Dlužníci to sice neslyší rádi, nicméně je nutné si uvědomit, že dluhy je nutné platit. Prodej nemovitosti v dražbě je pro člověka, na něhož byla uvalena exekuce, velice nevýhodný a často dostane jen zlomek hodnoty majetku. Pakliže je to jen trochu možné, měl by se pokusit o dohodu s exekutorem, aby mohl třeba uhradit své závazky jiným způsobem.
